空置率危机论真的可以休了吗我的钢铁

2019年03月05日 来源:

“空置率危机论”真的可以休了吗?_我的钢铁

3月31日,建设部对北京市等40个城市下发了紧急通知,要求提供商品房供应和空置情况的有关数据,以便全面掌握商品房、商品住房空置情况,准确判断当前房地产市场形势,为中央决策提供依据。这足以说明高层对“商品房供应和空置情况”非常重视,这自然也引起了房地产市场各方主体的高度注意。

但是,4月10日,加拿大西安大略大学经济学教授徐滇庆,在《中国房地产报》上,却发表了一篇文章,题目是《商品房空置率与阿Q的辫子》。该文虽然写得比较枝蔓,但核心论证过程其实很简单,主要说的就是——空置率至今尚无统一的定义,国际上也不存在什么空置率的“国际警戒线”,因此,“空置率危机论”可以休矣。

那么,事实果真如徐滇庆教授所说,国际上并不存在空置率“警戒线”,“空置率危机论”真的可以休了吗?

“辫子军”当当无妨

前几天,我一直在宁波郊区的一个度假村开会。由于去时走得匆忙,没有带去笔记本电脑。那几天,一直没法上与外界联系,人的感觉就如同“瞎子”一般。好在还有,没同时成为“聋子”。

那天,忽然,接到一位业内朋友,告诉我说,在徐滇庆教授的笔下,我已成“辫子军”了。我大吃一惊,连忙请他详述其情。

朋友告诉我说——

徐滇庆说,“空置率原本是房地产市场中的一个现象,根本就不值得引起那么多人的关注,念念不忘空置率实际上是没有摆脱计划经济思想桎梏。从这个意义上来说,空置率就和阿Q头上的辫子一样,是计划经济遗留下来的宝贝。”

徐滇庆认为,如果投资主体是国家,那么空置率高意味着浪费,举国上下关心空置率顺理成章。在改革开放20多年以后,目前,绝大部分住宅是非国有房地产公司兴建的,倘若还按照老逻辑把空置当作浪费来看待,就明显地落后于时代了。

朋友笑哈哈地同我开玩笑道,你在《房价走势逐渐明朗》一文中,不是说了“空置率的警戒线”和“高空置率的金融风险”吗?徐滇庆写《商品房空置率与阿Q的辫子》一文,就是从你这段文字入手的,你不是“辫子军”,谁是?不过,他骂你是“辫子军”,你也可骂他是“假洋鬼子”哟。

末了,朋友反问了我一句:作为经济学教授,徐滇庆应该懂得“实证经济学”与“规范经济学”之分吧?你被人家骂作“辫子军”,不会生气吧,你也不至于变着弯儿骂人家是“假洋鬼子”吧?

我回答他说,我绝不会,其实他也知道我不会,无非是开个玩笑罢了。这主要是因为,凡是学过经济学的都知道,经济学有“实证经济学”与“规范经济学”之分,对于“规范经济学”是争论不出所谓对错的结果来的。

对于“实证经济学”与“规范经济学”划分,有学者曾有精辟的概括——

人们在研究经济学时,会有两种态度和方法,一是只考察经济现象是什么,即经济现状如何,为何如此,其发展趋势如何,至于这种现象好不好,该不该如此,则不作评价,这种研究称为实证经济分析;另一种则是对经济现状及变化要作出好不好的评价,或该不该如此的判断,这种研究称为规范经济学分析。

实证经济学具有客观性,即实证命题有正确和错误之分,其检验标准是客观事实,与客观事实相符者为真理,否则是谬误。规范经济学涉及伦理和道德,由于人们的立场、观点、伦理道德标准不同,对同一个经济事物,就会有截然不同的看法,规范经济学不具有客观性,即规范命题没有正误之分,不同的经济学家会得出不同的结论。

徐滇庆教授在《商品房空置率与阿Q的辫子》一文“计划经济留下的‘辫子’”的一节中,有以下这样一些文字——

有人看见新建的住宅大楼晚上没有几盏灯,认为空置率太高、住房面临过剩风险而忧心忡忡。其实大可不必。……如果这些房子已经卖出去了,购房者已经付清款项,住不住是他们自己的选择,所有的闲置成本由住户自己负责。……有钱人多买几套房子,就像他们多买几套衣服、多买几辆车子一样,不关别人的事情,……目前,我们正在努力扩大内需,居民购买住房,无论买多少套,除了在房贷政策上有所区别外,都应当鼓励……

“富者屋千间、穷者无片瓦”,“朱门酒肉臭、路有冻死骨”。对于这种现象,该不该,公平不公平,由于人们价值判断的标准不同,从规范经济学角度去分析,得出不同的、甚至是截然相反的结论,我们知道,都是很正常的。

我虽然不会认同上面我所引用的徐滇庆教授的这些观点,但是,我也愿意相信,徐滇庆教授“阿Q的辫子”、“辫子军”这样的写法,只是出于他让文章文字“生动”、“活泼”的目的,而非有其他的用意。

退一步说,即便徐滇庆教授“阿Q的辫子”、“辫子军”的写法,不止是出于让文章文字“生动”、“活泼”起来的目的,从规范经济学的角度说,我和那些“认为空置率太高、住房面临过剩风险而忧心忡忡”者,在徐滇庆教授的眼中,属“辫子军”也是很正常的,我们当当“辫子军”也是无妨的。

学风可是不能浮躁

“辫子军” 当当无妨,学风可是真的不能浮躁。西方经济学家把实证经济学定义为目的在于了解经济是如何运行的分析。房地产经济是一门实践性很强的学科。如果,只有空头的理论,而没有深入实际,自然难免会闹出些笑话的。

徐滇庆教授说:“随意下结论只能说明学风浮躁,不负。”对于这一点,我深表赞同,因为房地产经济内容毕竟属于实证经济学的居多,如有关“空置率”方面的。可惜的是,徐教授这话,似乎只是对别人说的,对自己并不作这样的要求。

“一年多只有4个月住在中国,有什么资格对中国的房地产业评头论足?”业界有人曾对徐滇庆表示这样的不屑,这话显然是说得有些过分了,但是,话说回来,这话并不是说得毫无根据的。

前不久,徐教授曾发表有《房价暴涨 举国震惊》一文。在该文中,徐教授写道,“江浙两省毗邻,自然条件差不多。浙江的地价比江苏高,但是江苏的房价要比浙江高。从统计数据上似乎看不出地价和房价之间存在着必然的相关关系。”

徐教授得出“从统计数据上似乎看不出地价和房价之间存在着必然的相关关系”这一结论的前提,竟是想当然的“浙江的地价比江苏高,但是江苏的房价要比浙江高”。这自然难免成为业内人士茶余饭后的笑谈。

可惜的是,徐滇庆教授没有吸取教训。这一次,在《商品房空置率与阿Q的辫子》一文中,在指责别人“学风浮躁,不负”的同时,自己又一次犯了相当然的错误。

徐滇庆教授说,什么是空置率?很遗憾,在经济学辞典上居然找不到它的标准定义。徐教授又发现,目前在学术界、 房地产业和媒体上流行的空置率定义存在着严重的歧义……

徐教授断言,在国际上根本就不存在什么空置率的“国际警戒线”。

如果,空置率的“国际警戒线”真的不存在,那么,我们国内的媒体岂不是真的太无知了?

在《商品房空置率与阿Q的辫子》开首,徐滇庆教授就说:“国内媒体在讨论房地产问题时经常涉及到的空置率,近再度热论。”而只要留意房地产报导的人都知道,国内媒体在热论“空置率”时,几乎都涉及到了空置率的“国际警戒线”。

如果,空置率的“国际警戒线”真的不存在,那么,无知的岂止是我们国内的媒体?

如2004年10月底,当美国《纽约时报》和一些机构指出,中国的房屋的空置率已超过国际警戒线,同时质疑中国房地产的泡沫是否已经开始出现破裂时,以中国房地产协会会长杨慎为首的我国一大批专家学者,就曾进行了态度坚决的反驳。

对此,《新快报》曾有以下报导——

国家建设部原副部长、中国房地产协会会长杨慎在广州召开的2004年广东房地产企业发展高峰会上,针对《纽约时报》的报道,杨慎说,这篇文章中关于房地产市场“泡沫论”所依据的两个依据是不可信的。

首先,该文称中国房地产市场空置率达15%,超过了国际公认的警戒线,房地产泡沫就会破裂。杨慎认为,如果按照欧美英国家空置房指标统计3种方法进行计算,中国的空置率分别是3.52%、9.16%和3.57%,没有一个数据超过15%的国际警戒线。他还表示,我国地产业处于发展动态中,每年85%的销售速度是的。而房屋空置是市场经济下的产品,10%-15%的盈余使消费者有选择的空间。

其次,该文称中国的房价上升幅度过快,达到了13.4%。杨慎说,这是事实,但是不准确。因为,13.4%是国家统计局第三季度根据35个大中城市的房价统计出来的,而没有包括众多中小城市。

试想想看,如果真的如徐滇庆教授所说,在国际上根本就不存在什么空置率的“国际警戒线”。那么,美国《纽约时报》和一些机构,以及我国的一大批专家学者岂不是演出了一场闹剧?

徐滇庆教授没有找到“空置率国际警戒线”的出处,并不就意味着“空置率国际警戒线”的不存在。

闻道有先后,术业有专攻。虽然,徐滇庆教授头顶着“着名经济学家、加拿大西安大略大学终身教授、北京大学 中国经济研究中心教授”,这样一些令一般人眼眩的光环,但是,寸有所长、尺有所短,在房地产经济方面,至少在“空置率的‘国际警戒线’”方面,我敢说,徐滇庆教授的见识,肯定不及的土地估价师和房地产估价师们来得深厚。

对于空置率的“国际警戒线”,我相信一些的估价师不但能说清楚其出处,而且还能给您徐教授作出量化的分析呢。徐教授,您信不信?

“空置率危机论”不能休

3月31日,建设部对北京市、上海市、天津市等40个城市的房地局,规划局,建设局(建委)下发了《关于请提供商品房供应和空置情况有关数据的紧急通知》。

在该通知中,建设指出,为全面掌握商品房、商品住房空置情况,准确判断当前房地产市场形势,为中央决策提供依据,我部决定对40城市商品住房供应结构和商品房、商品住房空置情况进行调研、分析和评估。请按要求提供、汇总相关数据。

通知3月31日发出,要求4月5日11:30前,将相关数据以电子邮件(EXCEL表)和传真两种形式报送部住宅与房地产业司。3月31日到4月5日11:30,中间有两天还是双休日,通知如此紧迫,足以可见在高层眼中“空置率危机论”不能“休”。

“空置率危机论”为什么不能“休”?我已将我的研究成果,陆陆续续地写了好几篇文章,均首发在人民房产城建频道上,其中近的一篇是《警惕“有形之手”托市带来灾难性后果》,首发时间恰好在建设部发出“紧急通知”的前一日,即3月30日,现在,全国各地的许多站已有转载,有兴趣的朋友,不妨可以找来看看,这里就不再重复了。 (人民房产城建频道)

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